Cession d’un droit au bail commercial

Un de vos amis possède une bijouterie qui ne fonctionne pas très bien. Comme vous êtes entrepreneur, il vous a demandé conseil sur la vente éventuelle de son commerce. Vous avez consulté votre notaire à ce sujet, pour savoir si votre ami ne devrait pas vendre son fonds de commerce, comme il a un superbe emplacement. Selon que le repreneur potentiel exerce la même activité ou non, votre ami cédera soit son fonds de commerce soit son bail commercial.

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Un bail commercial comprend l’ensemble des règles, des droits et obligations qui régissent les rapports d’un bailleur et d’un locataire pour la location d’un bâtiment affecté à une utilisation artisanale ou commerciale. Ce statut ne s’applique pas aux professionnels libéraux relevant du statut des baux professionnels.

Durée et loyer d’un bail commercial

Dans ce statut, le cadre est protecteur pour le locataire dans le sens où il s’applique pour une durée de 9 ans, elle-même renouvelable pour une période de 9 ans. Le bailleur ne peut reprendre le local loué en cours ou en fin de bail, sauf si le preneur ne remplit pas ses obligations (retard de paiements…). A l’inverse, à défaut de manquement du preneur, le bailleur qui veut récupérer son local en fin de bail doit indemniser le preneur de la valeur de son fonds de commerce et des frais de déménagement de son commerce.

Concernant le loyer, sa révision est encadrée et assise sur l’évolution de l’indice des loyers commerciaux. La révision intervient tous les 3 ans à la date anniversaire du contrat. Il est également possible d’indexer le loyer en pourcentage du chiffre d’affaires du locataire.

Qu’est-ce que la cession de droit au bail commercial ?

Il convient en préambule de distinguer la cession du droit au bail commercial de la sous-location du local objet du bail commercial en tout ou partie par le locataire en place à une tierce personne, qui est interdite par principe sauf autorisation expresse du bailleur donnée dans le bail ou ultérieurement sur demande de son locataire. Dans cette acception, le locataire en place reste le titulaire du bail et conserve tous les droits et obligations attachés à cette catégorie.

Si le locataire d’un local commercial souhaite céder son droit au bail commercial, il pourra le faire librement auprès d’un autre commerçant entendant poursuivre son activité. Il s’agit alors d’une cession de fonds de commerce comprenant celle du bail commercial utile à l’exercice de l’activité. La cession du fonds de commerce nécessite d’en informer son bailleur qui ne peut s’y opposer. A contrario, si le repreneur souhaite exercer une activité différente de celle du cédant, l’accord du bailleur sera nécessaire.

Exemple : M. Gold détient une bijouterie. Si demain, il veut arrêter son activité, il pourra céder son droit au bail à un cessionnaire conservant son activité sans que le bailleur, qui devra en être informé, puisse s’y opposer. S’il cède à un fleuriste, il devra obtenir l’accord préalable du bailleur, à défaut de reprise de l’activité existante. Cet accord devra en outre autoriser expressément le renouvellement du bail en cours cédé à l’échéance si ledit bail doit arriver à échéance moins de trois ans avant la cession en cause.

Quel est l’impact de l’emplacement dans une cession de bail commercial ?

Parfois, pour certains types de commerce, l’emplacement constitue à lui seul la valeur du fonds indépendamment de l’activité qui peut y être exercée. C’est par exemple le cas d’un commerce exploité dans un quartier très fréquenté en centre-ville des grandes agglomérations ou en zones touristiques très attractives. En pareille situation, même si le cessionnaire ne poursuit pas l’activité du cédant, la cession peut être assimilée à une cession de fonds de commerce et non une simple cession du droit au bail commercial comme dans un cas plus classique.

Me Mathieu Bec, notaire chez Notaires Office détaille : « Dans un quartier à haute commercialité, je conseille à un commerçant qui souhaiterait céder son affaire à une tierce personne ne poursuivant pas son activité d’opter pour une cession de fonds de commerce, avec l’accord préalable express du bailleur. Je préserve ainsi les droits du bailleur en lui demandant son accord et ceux des créanciers du cédant que la procédure de cession de fonds de commerce protège davantage que dans le cadre d’une cession isolée d’un droit au bail commercial. »

Enfin, si la cession envisagée est motivée par les difficultés du commerçant, il faudra veiller et être attentif à ce que l’activité du cédant ne soit pas trop obérée pour justifier l’ouverture d’une procédure collective qui remettrait en cause a posteriori la cession réalisée.

A RETENIR : la cession du droit au bail commercial implique le respect d’une procédure et de formalités différentes selon qu’elle soit isolée ou s’inscrive dans la cession du fonds de commerce du cédant. Avant de vous engager, il vous est vivement conseillé de prendre contact avec son notaire, spécialiste du droit commercial. Il saura vous conseiller au mieux de vos intérêts et sécuriser ainsi l’opération envisagée.

Les articles sont rédigés sous l’égide de la Commission communication de la coopérative Notaire Office

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